Fundacja rodzinna a najem nieruchomości – jak to rozliczyć?

Wraz z rosnącą popularnością fundacji rodzinnych jako narzędzia sukcesji i zarządzania majątkiem, coraz więcej fundatorów zastanawia się, czy można w ich ramach wynajmować nieruchomości i jak to rozliczyć. Odpowiedź brzmi: tak – fundacja może wynajmować nieruchomości, ale z odpowiednim podejściem podatkowym.

Czy fundacja rodzinna może prowadzić najem?

Tak. Zgodnie z ustawą o fundacji rodzinnej (Dz.U. z 2023 r. poz. 326), fundacja może prowadzić określoną działalność gospodarczą – w tym: najem, dzierżawę i udostępnianie składników majątku, w tym nieruchomości, jako jedną z legalnych form przychodów.
Wynajem mieszkań, lokali użytkowych, magazynów czy gruntów może więc być jednym ze źródeł finansowania działalności fundacji i wypłat dla beneficjentów.

Jak rozliczyć przychody z najmu w fundacji rodzinnej?

Przychody z najmu w fundacji rodzinnej są opodatkowane w ramach ryczałtowego CIT:

• 5% podatku dochodowego (CIT) – obowiązuje dla dochodu z działalności określonej w art. 5 ust. 1 ustawy o fundacji rodzinnej;
• brak PIT przy wypłacie świadczeń dla beneficjentów będących członkami rodziny (I i II grupa podatkowa).

Przykład:

• Fundacja uzyskuje 120 000 zł rocznie z wynajmu lokalu biurowego,
• Koszty (np. utrzymanie, remonty): 20 000 zł,
• Dochód do opodatkowania: 100 000 zł,
• Podatek CIT 15%: 15 000 zł,
• Pozostały zysk może zostać przeznaczony na świadczenia – bez PIT dla dzieci lub małżonka fundatora.

Jak fundacja rodzinna może rozliczać podatek VAT od najmu?

• Jeśli najem dotyczy lokali na cele mieszkaniowe, fundacja rodzinna może korzystać ze zwolnienia z VAT;
• Jeśli fundacja wynajmuje lokal użytkowy firmie – może być obowiązek rejestracji do VAT i naliczania stawki 23%;
• Fundacja może być czynnym podatnikiem VAT, jeśli przekroczy limit 200 000 zł przychodu rocznie lub wybierze opodatkowanie dobrowolnie.

Czy fundacja rodzinna musi prowadzić ewidencję?

Tak. Fundacja rodzinna musi:

• prowadzić pełną księgowość;
• rozliczać dochód z najmu w deklaracjach CIT;
• ewentualnie składać JPK_V7 jeśli jest VAT-owcem;
• przygotować sprawozdanie finansowe, które obejmuje także działalność najmu.

Co daje fundacji rodzinnej wynajem nieruchomości?

• Stabilne przychody pasywne do wypłaty świadczeń;
• Możliwość budowy portfela majątku inwestycyjnego;
• Ograniczenie ryzyka dziedziczenia nieruchomości przez wiele osób;
• Preferencyjne opodatkowanie (15% CIT i brak PIT dla najbliższych).

Na co fundacja rodzinna powinna uważać podczas najmu nieruchomości?

• Nieruchomości muszą być wprowadzone formalnie do majątku fundacji;
• Fundacja nie może prowadzić działalności developerskiej ani spekulacyjnej;
• Trzeba zachować zgodność z celem fundacji i zapisami statutu;
• Czynsze powinny być ustalone na warunkach rynkowych – szczególnie jeśli najemcą jest osoba powiązana z fundatorem.

W jakim zakresie dot. najmu nieruchomości pomagamy fundacjom rodzinnym:

• doradzamy, jak opodatkować najem w fundacji rodzinnej;
• prowadzimy rozliczenia CIT, VAT i ewidencje księgowe;
• analizujemy opłacalność fundacji vs. najem prywatny lub przez spółkę;
• przygotowujemy dokumentację wprowadzającą nieruchomość do fundacji.